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第134期
导读:现在买房,一个字“贵”,两个字“很贵”,那可是会赔进半辈子身家的买卖,所以在房屋买卖中容不得半点闪失,但实际中房屋买卖经常会因为一方出点篓子。比如,房屋买卖付了首款,按约定也占了房屋,但房屋买卖合同签订后,因为种种原因出卖人反悔,拒绝协助买受人办理房屋过户手续,给了钱占了房又不拥有所有权,事实上拿到的房法律上却没有名份,守约方如何应对?

应对攻略

屋主不配合过户,经协商等相对缓和的方法无法解决的,双方不可避免地要在法庭“兵戎相见”,守约方应对攻略如下:

庭前——知己知彼,找准已方矛头

1.此时买家法律上不拥有房屋,即使签了合同交了钱又占了房屋!

由于房屋属于不动产,而房屋买卖合同是一个债权行为,要想取得房产权利,就得办理房屋所有权的变更登记,仅仅签订房屋买卖合同,或者只是占有使用了该房屋,只要没有办理房屋过户手续,是不发生所有权转移的,即并没有取得法律上的物权,都还只是债权。

总之,双方必须办理了房屋产权过户手续,买家才能真正拥有房屋所有权。

2.买受人凭有效的房屋买卖合同到法院起诉,主张办理产权过户手续。

在房屋买卖合同合法有效的前提下,买受人又同时具备购房资格,房屋尾款有能力支付的条件下,可以起诉到法院要求出卖人协助买受人办理产权过户手续。

请注意正确的诉讼请求是:办理产权过户手续!而不是请求法院确认房屋归买受人所有等等诉求。因房屋买卖合同成立且生效,只要双方没有办理房屋的过户手续,所有权就没有发生转移,买受人就没有取得房屋的所有权,仅仅只是取得了买卖合同约定的债权,而确认所有权必须以获得了所有权为根据,买受人从来没有取得所有权,因此以此起诉确定房屋所有权归买受人是不能胜诉的。

当买受人基于房屋买卖合同取得的债权请求权,一方不履行合同确定的义务时,另一方可以要求对方继续履行,出卖人有交付房屋并转移房屋所有权于买受人的义务。因此,买受人可以起诉请求法院判决出卖人协助买受人办理房屋过户手续,协助买受人办理房屋过户手续是出卖人必须履行的法定义务。

庭中——摆事实讲道理,以合同法还击

出卖人是否可以抗辩房屋买卖合同无效,而拒绝转移所有权?

实践中,常常因为房屋价格上涨,出卖人违约不想以原约定价格过户,因此提出一些不予过户的理由,如系争房屋为动迁房,签订房屋买卖合同是在限制交易期间,该买卖合同应属无效,从而出卖人无需配合过户,甚至可要求买受人返还房屋。有的系争房屋是夫妻共同财产,但买卖合同是夫妻中一方签订,属于无权处分而无效。

那么,什么样的买卖合同无效,合同法规定如下:

第五十一条无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

因此,所签订的合同只要是双方当事人真实意思表示,未违反法律的强制性规定(注意不包含地方性法规等)就为合法有效的合同,双方均应按约履行合同内容。

庭后——趁胜追击,收复“失地”

判决生效后,出卖人仍不配合过户怎么办?

凭生效的判决书向法院申请强制执行。

如果法院作出生效判决后,出卖人仍拒绝协助买受人办理房屋过户手续,买受人可以凭借生效的判决书向法院申请强制执行。尽管买受人请求权的对象是出卖人的行为,即配合过户的行为,具有不可替代性,使用直接或间接地方式均不能达到目的,但法律采用了拟制的办法,认为判决确定时出卖人已为其意思表示,买受人凭借法院的判决书和协助执行通知书到房管部门办理过户手续即可。

结语:

房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。因此,当出卖人要求加价才同意履行合同义务时,在合同合法有效,买受人具有购房资格和支付能力的前提下时,完全可以起诉至法院请求配合过户,从而拒绝其通过违约行为获取不当利益。

房屋买卖合同要遵守契约精神,要诚实,有信用,人无信而不立,万不得已积极拿起法律武器维权是相当必要的。

本期说法嘉宾
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刘慧律师 上海-上海

专长:债务债权

律所:上海市民生律师事务所

简介:刘慧律师,法学硕士,具有丰富的诉讼经验和扎实的理论功底,坚持最大限...详细介绍>>

本期关键词:房产过户房产买卖房产纠纷

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